Los contratos vienen con actualizaciones cada seis meses

Bernardo Pedraza, de Pedraza Propiedades

En general se aplica entre un 12% y un 15% semestral, lo que sumado da un promedio de 30% a 35% anual; algunos de los corredores consultados refieren que las rentas están atrasadas

Bernardo Pedraza, de Pedraza Propiedades
Bernardo Pedraza, de Pedraza Propiedades

“Los contratos se renuevan con un 30% o 35% de aumento y se ajustan un 15% cada seis meses”, reveló Bernardo Pedraza ante la consulta de EL DIARIO.

“Los alquileres ya vienen desfasados, un contrato se hace por dos años y en Argentina hace dos años había otra realidad. Un inmueble de dos millones de pesos, cuya rentabilidad debería oscilar en un 10% anual por lo menos, que son 200 mil pesos, arrojaría un alquiler de 16 mil pesos mensuales. Eso no se está pagando, se paga la mitad, unos 8.500 pesos, por lo que hoy un inmueble está por debajo de la rentabilidad que debería obtenerse. Si a eso le sumamos la gran carga impositiva que ha establecido el Estado provincial, al propietario, cuando ha terminado de pagar sus impuestos, la renta neta que le queda es absurda”, explicó el titular de Pedraza Propiedades.

“La Tasa municipal de Servicio a la Propiedad que le es aplicada al inquilino, ha tenido actualizaciones usurarias. Entonces lo que ha pasado con la inflación es que se han perdido los valores de referencia y es lo que hay que volver a reconstruir”, consideró Pedraza.

Fernando Saires, de Inmobiliaria Saires
Fernando Saires, de Inmobiliaria Saires

“Los incrementos de precios en los productos de almacén, por ejemplo, se dan de una semana para otra, los inmuebles son los que menos incrementos han tenido al venir de este proceso de retraso, por eso la gente no entiende que se dé esta actualización”, señaló.

“Más allá de la rentabilidad, el mismo mercado dicta los precios con la oferta y la demanda, hay propietarios que quieren una renta superior porque lo que cobran de alquiler se lo gastan en un día en el supermercado, pero el precio que ellos pretenden no se los va a pagar nadie”, indicó.

“El problema hoy es la imprevisibilidad, no es posible saber lo que va a pasar en 24 meses, entonces se aplica el 15% semestral. El año que viene, si el vaticinio económico es real y logran bajar la inflación, veremos, debería existir una cláusula flotante que permita subir y bajar el alquiler”, remarcó.

“No obstante, el mercado regula, porque si el año que viene baja la inflación, los alquileres también van a bajar, porque quien alquila una casa cara, se mudará a otra de las misma características, pero más barata, si el dueño no reduce el alquiler. Entonces el ordenamiento se dará por una cuestión natural de los mercados”, resumió.

Enzo Salera, de Inmobiliaria Ca-Sa
Enzo Salera, de Inmobiliaria Ca-Sa

Por último dijo que en Pedraza Propiedades, un departamento de un dormitorio se mueve entre valores que van de 2.000 a 3.500 pesos; de dos dormitorios, entre 3.800 a 8.000 depende de la suntuosidad; de tres dormitorios entre 7.000 y 10 mil pesos; en tanto que una casa de dos dormitorios está entre 4.500 y 8.000 pesos y de tres dormitorios, entre 13 mil y 14 mil pesos.

 

Precios atrasados

“El tema de los alquileres está un poco complejo y están atrasados con respecto al valor de renta”, explicó Enzo Salera, de Inmobiliaria Ca-Sa, coincidiendo con lo expresado por Pedraza.

“Antiguamente se alquilaba a un valor de renta del 1%, pero hace mucho que ya no va a ese valor, hace unos 5 ó 6 años atrás estaba a un 0,7% de lo que valía un departamento. Si tomamos como base un departamento de un dormitorio, de 700 mil pesos, el valor de la renta real tendría que estar en 0,7% o acercarse al 0,5%, pero 4.900 pesos es demasiado si tenemos en cuenta los sueldos, porque los salarios no se han actualizado. El valor de la renta de un dormitorio tendría que acercarse al 0,5%, en 3.500 pesos, que tampoco llega. Entonces estamos alquilando departamentos de un dormitorio en 2.400 ó 2.500 pesos, no lo podemos llevar a más”, remarcó.

“El precio hoy lo da el valor de mercado, no podemos cobrar esos alquileres hasta tanto no se regularicen los sueldos, una vez que los salarios aumenten un poco, los alquileres subirán paulatinamente. Si lo vemos desde el punto de vista del propietario, están atrasados, y si lo vemos desde el punto de vista del inquilino, están bien, no sobrevaluados”, consideró Salera.

“Siempre calculamos lo que la persona que va a alquilar gana y de eso es un 20%, si gana 10 mil pesos, dos mil serán para el alquiler, lo otro para vivir. Para poder pagar una renta de 3.500 pesos, un sueldo debería estar en 15 mil pesos mínimo”, ejemplificó.

“Con este cambio de Gobierno que hubo se han acomodado pocas cosas, pero la mayoría, todavía no, se acomodaron los precios de los comestibles y los valores del campo, pero los sueldos todavía no se han actualizado y nosotros dependemos de eso, porque el que paga un alquiler no es una persona que tenga dinero. Entonces los valores de los alquileres están atrasados, especialmente de los departamentos”, señaló.

“Nosotros aplicamos un porcentaje de actualización de 12,5% cada seis meses, en cuanto a las renovaciones hay que ver cada caso en particular y si está actualizado el alquiler. Si en un departamento de dos dormitorios estaba pagando 2.500 pesos, ahora se alquila entre 3.200 y 3.700 pesos, según si tiene cochera y depende las expensas que paga, porque eso a veces limita el valor de un alquiler, por ejemplo, si un departamento tiene 1.500 pesos de expensas va a poner un tope al precio del alquiler. Si el alquiler está más o menos equilibrado, por ejemplo si un departamento de un dormitorio paga 2.000 pesos se lleva a 2.500 pesos, un 25% más”, explicó.

“Entonces el aumento depende de si está atrasado o no el alquiler, también depende de lo que pida el dueño de la vivienda, si él considera que está atrasado y quiere alquilarlo a un precio superior, seguramente el inquilino va a buscar algo que esté dentro de los valores de mercado. Nosotros somos intermediarios entre el dueño y el inquilino y tengo que llegar a un acuerdo entre las dos partes, pero el precio lo da el mercado”, subrayó Salera.

“Si baja la inflación y se tienen reglas claras, dejaremos de hacer actualizaciones semestrales y ojalá volvamos a los ajustes de un año para el otro, con un 7% u 8%. El precio de los alquileres está bastante bien regulado con respecto a otros bienes, porque hay precios que han aumentado porque sí”, agregó.

Finalmente, destacó que un metro cuadrado de construcción cuesta 8.500 pesos terminado, más el terreno.

 

El valor del mercado

“Los aumentos dependen de a qué precio se venía cobrando el alquiler”, afirmó Fernando Saires, por su parte.

“Hoy no se sabe el futuro económico, el año pasado veníamos con un impulso de una inflación de entre el 30% y el 35%, y aparentemente ahora vendría igual, pero el presidente Mauricio Macri dice que va a ser de un 20% la inflación, mientras que el ministro de Economía dice que va a ser de un 25%. Con la liberación del dólar se esperaba una determinada cuestión y por suerte hasta ahora no hubo ninguna locura ni desfasaje sobrenatural”, agregó.

“No hay una pauta fija, es difícil hoy dar precios, desde hace unos años atrás nos hemos venido acomodando del contrato con ajuste anual al contrato con ajuste semestral. Ahora seguimos haciendo semestralmente una actualización y se conviene con el dueño y con el inquilino en que después se irá viendo”, indicó el titular de Inmobiliaria Saires.

“La renovación depende de cuánto venía pagando el alquiler el inquilino, si un contrato ya tiene actualizaciones semestrales de un 12% ó 15%, directamente la renovación va a tener un porcentaje que rondará entre un 12% y un 15%”, señaló.

“Si tomamos en cuenta los valores de enero de 2015 a hoy, hay un aumento de entre el 30% y 35%, porque el departamento de un dormitorio que estaba en 1.800 pesos, pasó ahora a costar 2.400 ó 2.600 pesos. Si se cuenta desde octubre o diciembre pasado, al que renovó se le aumentó por lo menos un 15% más, y a lo seis meses se actualiza otra vez con un 15%, lo que sumado da entre un 30% y 35% anual, que acumulado al final del contrato da más de un 60%, porque los aumentos no se dan sobre el monto inicial”, explicó.

“Si la situación se estabiliza y da un porcentaje menor de inflación, se habla con el propietario para bonificarle el alquiler y, de no ser así, el inquilino tendrá la posibilidad de mudarse a un departamento que se alquila más barato. En definitiva, el precio del mercado es el que regula”, aseguró.

“Ahora hubo propietarios que querían aplicar un aumento del 30%, hay dueños que quieren defender los precios de sus departamentos, pero después se dan cuenta de que no lo van a poder alquilar porque hay otros más baratos, entonces tienen que acomodar el precio al valor del mercado”, reiteró.

“Resumiendo, ahora estamos aplicando un 15% semestral porque calculamos que va a haber una inflación del 30%, si es menos se hablará con los dueños y, si quieren bajar, se bonificará, y si no están de acuerdo, los inquilinos se irán a departamentos más baratos”, reiteró Saires.

Para finalizar, dijo que hoy los departamentos de un dormitorio van de 2.400 a 2.600 pesos; un departamento de dos dormitorios estándar está entre 3.000 y 3.500 pesos; uno de tres dormitorios, que son los menos, ronda los 3.800 pesos. En tanto que las casas tipo de dos dormitorios en un barrio estándar está entre 4.500 y 5.000 pesos y la de tres dormitorios entre 6.000 y 6.500, hay barrios más categorizados en los que son más caras.

En otras inmobiliarias consultadas, los aumentos se aplican cada ocho meses, pero suman al final de un contrato de 24 meses, un promedio del 60% de aumento.

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