El abogado local Pablo Fernando Ceballos Chiappero hizo un análisis de la iniciativa que tiene media sanción en el Senado y que actualmente está siendo tratada por la Cámara de Diputados. Se pretende modificar los artículos 1.196, 1.209 y 1.221 del Código Civil y Comercial. Consideró que “gran parte de la proyectada legislación locativa luce como emergencia, la que no es percibida de la realidad”

Miles de personas en la ciudad y la región actualmente están alquilando el techo que los cobija diariamente. Por ello, es necesario entender qué es lo que puede llegar a pasar con el proyecto de ley de alquileres, sus principales modificaciones y cómo impactarían en los contratos de locación.

El abogado local Pablo Fernando Ceballos Chiappero hizo un repaso de cuáles son los puntos principales que hay que tener en cuenta en el proyecto que pretende modificar cuestiones del contrato de locación como depósito de garantía, comisión inmobiliaria, plazo mínimo, cargas y contribuciones, rescisión contractual y reajuste del precio. Esto podría repercutir no solo en locaciones habitacionales, sino también en comerciales.

Si bien actualmente se trata de un proyecto, desde noviembre pasado tiene media sanción por el Senado de la Nación y está en tratamiento por la Cámara de Diputados.

-¿Qué se modificaría en relación a los depósitos de garantía?

-Actualmente el Código prevé que si el destino es habitacional puede requerirse del locatario el depósito de hasta un mes de alquiler por cada año de locación contratado. El texto propuesto reduce al equivalente a un mes de alquiler, independientemente del plazo pactado. También adiciona que será devuelto mediante una suma equivalente al precio del último mes de la locación en el momento de la restitución del inmueble.

-¿Qué dice sobre la comisión inmobiliaria?

-El proyecto prevé que las sumas que corresponden a comisiones u honorarios por la intermediación no podrán superar los máximos establecidos en cada jurisdicción y si no los hubiere, no podrán superar un mes de alquiler. En nuestra provincia el corretaje está regulado por la Ley 9.445, que dispone que si no existiere acuerdo de partes, corresponderá el 5% del monto del contrato.

-¿Quién debe pagarla?

-Según la ley que recién mencioné, es a cargo del locatario. El Código nada dice en su regulación de la locación, pero en lo que refiere al contrato de corretaje prevé que si solo interviene un corredor todas las partes le deben comisión. Es decir, pagar la mitad cada uno, ya que no existe solidaridad entre ellas, salvo pacto en contrario. Es incorrecta la opinión divulgada de que es a cargo del propietario; todo lo contrario, pareciera que la propia redacción limitativa de la norma atiende implícitamente que es a costa del locatario.

-¿Qué pasará con las expensas e impuestos?

-El texto actual dispone que el locatario no tiene a su cargo el pago de las cargas que graven la cosa, excepto pacto en contrario. El proyecto estipula que no tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa ni las expensas extraordinarias. Advierta las dos modificaciones. Primero, la nueva norma incorpora a las expensas extraordinarias. Segundo, no permitirá pactar que ellas ni las cargas que graven el inmueble sean a cargo del inquilino. Puedo mencionar a las expensas extraordinarias, impuestos inmobiliarios provinciales y municipales y agua corriente como las cargas más comunes que deberá abonar el propietario.

-¿En relación al plazo del contrato cuál sería el mínimo?

-Se eleva el plazo mínimo legal de los actuales dos a tres años. Aquí sí expresa que sería para cualquier destino, es decir, habitacional o comercial. Pero hay que agregar una modificación preocupante, cuando no hilarante. Se proyecta que las partes deben acordar la renovación del contrato por lo menos 60 días antes de su finalización, mediante convocatoria que cualquiera de ellas podrá efectuar por un modo fehaciente. Si no llegasen a un acuerdo, el locatario podrá resolver el contrato de manera anticipada, sin pagar la indemnización correspondiente. Y si llegasen a un acuerdo, la parte que no cumpla debe pagar a la otra una indemnización equivalente a un mes de alquiler a la finalización del contrato. Repárese que impone la carga de contratar y en caso de no hacerlo, el perjudicado será el locador. Digo que es una carga y no facultad, pues en caso de no acordar, se impone la pérdida de la indemnización a que tendría derecho el propietario. También tenga en cuenta que se habla de “renovación”, lo cual dista negativamente para el locatario respecto a la “prórroga” expresa o tácita del contrato. Piense que según las circunstancias podría resultar beneficioso para el inquilino continuar la locación concluida en los mismos términos contratados, hasta que cualquiera de las partes dé por concluido el contrato, antes que hacer un nuevo contrato.

-¿Y cómo incide sobre el locador está “renovación”?

-El locador es realmente perjudicado. Desde ya, puedo anticiparle los abusos que podría producir. Si no llegasen a un acuerdo, el locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización correspondiente. En consecuencia, bastará que el locatario inicie tratativas de renovación ofreciendo un precio módico o con alguna cláusula que el locador no esté dispuesto a aceptar, para evitar el acuerdo. Ergo, podrá rescindir sin abonar la multa correspondiente. Repárese que la norma prevé un lapso de antelación mínimo de 60 días, pero no un máximo. Por ende, en cualquier tiempo previo el inquilino podrá intentar un acuerdo que no desea celebrar, al solo efecto de evadir el pago indemnizatorio por su actitud rescisoria. Sin duda la prohibición del ejercicio abusivo del derecho tenderá su manto. La norma también prevé una indemnización tarifada, que es el equivalente a un mes de alquiler al finalizar el contrato. Pero si estamos frente a una renovación, debería regir en plenitud el nuevo convenio.

Por otra parte, de estarse a la norma, en caso de que incumpla el locador, bastará con abonar el equivalente a un mes de alquiler y de ese modo evitar el plazo mínimo legal de dos años.

-¿Sobre la rescisión qué se modifica?

-Actualmente, quien pretenda rescindir la locación puede hacerlo una vez transcurridos los primeros seis meses de contrato. En verdad, nada impide hacerlo antes, solo que a la multa legal deberá adicionar los cánones locativos hasta el sexto mes. La reforma del año 2015 eliminó la notificación fehaciente con antelación de 60 días. Hoy en día se puede rescindir e irse “de la noche a la mañana”. Sin embargo, en la práctica contractual se ha adoptado un preaviso de 30 días, conteste con el principio de prohibición de abuso del derecho.

Bien, de resultar ley lo que hoy es proyecto no habrá plazo mínimo para rescindir, ya no será necesario esperar seis meses o integrar dicho monto locativo. Básicamente, el locatario puede romper el contrato cuando quiera, mientras que el locador está obligado a respetarlo hasta su fin. En relación a la multa por rescisión, se mantiene como en la actualidad, esto es, un mes y medio de alquiler si se ejerce durante el primer año de vigencia contractual y de un mes si se ejercita transcurrido dicho lapso.

-Cómo se determinará el precio del alquiler?

-La norma sobre el precio tiene poca claridad, pretendiendo un cálculo relacional entre el Indice de Precios al Consumidor (IPC) y el Coeficiente de Variación Salarial (CVS). Dispone que hasta que la variación anual del IPC sea inferior al 10%, el precio de la locación solo podrá reajustarse anualmente según la variación del índice de actualización que elaborará el INDEC en base a la evolución del IPC y el CVS, promediados en partes iguales. De ello me surgen dos interpretaciones: una, que si la variación anual del IPC es menor a 10% se aplicará el reajuste informado por el INDEC y si fuere mayor al 10%, nada dice, por lo que regiría la autonomía de voluntad contractual. Pero tenga en cuenta que esta posición favorecería al locador, ya que si la variación supera el porcentaje referido, habrá de estarse a la actualización que las partes podrían haber pactado. Por eso, entiendo que esta hermenéutica es incorrecta, ya que no responde a la télesis proteccionista del legislador.

-¿Y cuál sería la correcta?

-La que estimo adecuada es considerar que se debe partir de una admisión tácita de que el IPC actualmente es superior al 10%. Entonces, ante este panorama se aplicará la actualización del INDEC, como dice la norma, hasta que sea inferior al 10%. Pero si llegase a ser menor a tal porcentaje, pareciera que prescribe la imposibilidad de todo reajuste. Con otras palabras, si el IPC tuviese una variación anual inferior al 10%, los cánones locativos quedarían congelados.

Según el INDEC, crecio la actividad económica

Un 0,8% es la mejora que dio a conocer el Gobierno nacional en relación a la actividad económica. El dato es interanual y corresponde a marzo. Según el INDEC, el crecimiento se debió a la construcción y la producción agrícola. En contrapartida, lo que también creció es el valor de las canastas Básica Total y Básica Alimentaria. En abril, la suba fue del 2,07% con respecto al mes pasado.